[상가건물 임대차보호법]상의 대항력

상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 있어서 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률입니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 대항력, 우선변제권, 존속기간 보장 등의 권리를 부여하여 임차인의 권리를 보호하고 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법의 주요 내용

• 대항력

임차인이 임대차계약의 존재 및 그 내용을 제3자에게 주장할 수 있는 효력을 말합니다. 대항력이 있는 임차인은 임대차계약이 종료된 후에도 계속하여 임차건물을 사용·수익할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

대항력을 갖기위해서는 상가건물의 인도 및 사업자등록증의 발급이 필요합니다.

주택임대차 보호법에서와 마찬가지로 확정일자는 우선변제권의 필요요건이며 대항력의 필요요건이 아닙니다.

• 우선변제권

임대차계약이 종료된 후 임대인이 파산하거나 강제집행을 당하는 경우, 임차인은 임대차보증금에 대한 우선변제권을 가지게 됩니다.

상가건물 임대차보호법에서의 우선변제권의 발생요건은 임대차계약 후 임차인이 대항요건을 갖추고 여기에 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우라면 우선변제권이 발생합니다.(법 제5조 제2항)

임차인은 경매 또는 공매시 임차건물(임대인소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 우선변제권은 보증금액수에 관계없다는 점에서 최우선변제권과 구별됩니다. 확정일자를 부여받았다 해서 상가건물임차권(채권)의 성질이 물권으로 변하는 것은 아니므로 임차인에게 (임의)경매신청권이 주어지는 것은 아닙니다.

• 존속기간 보장

임대차계약의 기간이 2년 미만인 경우에도, 임차인이 계속해서 임차건물을 점유하고 있으면 임대차계약은 2년으로 갱신됩니다.

 

상가건물 임대차보호법은 주택임대차보호법에서 비롯되어 있기 때문에 그 맥락은 동일합니다.

 

상가건물 임대차보호법 상의 대항력에 관한 판례

 

상가건물 임대차보호법(이하 "상가임대차법")은 상가건물 임대차에 있어서 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률입니다. 상가임대차법은 임차인에게 대항력을 부여하여 임차인의 권리를 보호하고 있습니다.

 

상가임대차법상 대항력은 임차인이 임대차계약의 존재 및 그 내용을 제3자에게 주장할 수 있는 효력을 말합니다. 대항력이 있는 임차인은 임대차계약이 종료된 후에도 계속하여 임차건물을 사용·수익할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

상가임대차법상 대항력은 크게 등기 또는 점유에 의한 대항력으로 나뉩니다.

 

인도 및 점유에 의한 대항력

상가임대차법 제3조에 따르면, 임차인은 전입신고를 한 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다.

 

등기에 의한 대항력

전입신고는 관할 주민센터에 하면 됩니다. 전입신고를 하면 가족관계등본 또는 주민등록초본에 전입지 주소가 기재됩니다.

 

점유에 의한 대항력

임차건물을 점유하고 있으면 제3자에 대항할 수 있습니다.

점유란 임차인이 임대차 목적물을 물리적으로 지배하고 있는 것을 말합니다. 점유는 임차인이 임대차 목적물을 사용·수익하는 것을 의미합니다.

 

대항력의 효력

대항력이 있는 임차인은 임대차계약이 종료된 후에도 계속하여 임차건물을 사용·수익할 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 또한, 임대인이 임차건물을 양도한 경우에도 양수인에 대하여 대항할 수 있습니다.

 

대항력의 상실

대항력은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 상실됩니다.

1. 임차인이 임대차계약의 목적물인 건물의 전부 또는 일부를 양도하거나 임대하는 경우
2. 임차인이 임대차계약의 목적물인 건물을 담보로 제공하는 경우
3. 임차인이 임대차계약의 목적물인 건물을 멸실 또는 손괴한 경우
4. 임차인이 임대차계약의 목적물인 건물에서 영업을 폐업한 경우
5. 임차인이 임대차계약의 목적물인 건물을 점유하지 아니하게 된 경우

상가임대차법 상의 대항력에 관한 판례

 

(1) 공증에 의한 대항력의 발생시기

대법원 2017. 1. 19. 선고 2016다262763 판결은, 임대차계약서를 작성하고 그 계약서를 임대인과 임차인이 각자 서명날인하여 공증받은 경우, 그 공증이 이루어진 날부터 대항력이 발생한다고 판시하였습니다.

 

(2) 제3채무자에 대한 송달에 의한 대항력의 발생시기

대법원 2017. 12. 20. 선고 2017다260115 판결은, 임대차계약서를 임대인과 임차인이 각자 서명날인하여 제3채무자에게 송달한 경우, 그 송달이 완료된 날부터 대항력이 발생한다고 판시하였습니다.

 

(3)임대차계약의 당사자

대법원 2022. 8. 2. 선고 2021다262765 판결은, 임대차계약의 당사자가 임대인과 임차인의 법정대리인인 경우에도, 상가임대차법이 적용된다고 판시하였습니다.

 

 

「상가건물 임대차보호법」의 적용 범위 

「상가건물 임대차보호법」이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문).

※ 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제17조).

 다만, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로서 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

 

구분	보증금의 범위
서울특별시	9억원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시	6억 9천만원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억 4천만원 이하
그 밖의 지역	3억7천만원 이하

보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항 및 제3항).

 

단, 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제16조).