주택임대차보호법상의 계약갱신요구권 Q&A

이번에는 계약갱신요구권에 대해서 질의&답변을 통해 알아보겠습니다.

 

임대차 3법 개정 이후 '계약갱신요구권'이라 하여 임대인이 계약갱신을 원하지 않아도 임차인이 전 계약과 동일한 내용으로 1회에 한해 계약을 연장할 수 있도록 하는 권리가 보장됩니다.

단, 묵시의 갱신 혹은 합의에 의한 갱신으로 인한 계약연장은 계약갱신요구권 사용에 해당하지 않습니다.

 

Q1 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구는 언제부터 가능한가요?

임대차 기간 종료 전 6개월 전부터 2개월 전까지 가능합니다.

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약인 경우 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지의 기간에 행사하여야 하며, 이전 계약인 경우는 1개월전까지 행사하였습니다.

 

Q2 2개월 전까지의 기간은 어떻게 계산하나요?

’2개월 전까지‘의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.

(예시)  계약만료일이 ’24. 9. 30. 인 경우 ’24. 8. 30. 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 함

 

Q3 임차인에게 총 몇 번의 갱신요구권이 부여되나요?

갱신요구권은 1회에 한하여 행사 할 수 있으며, 2년의 임대차기간이 보장됩니다.

 

Q4 묵시적 갱신도 갱신요구권을 행사한 것으로 보나요?

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다.

계약갱신요구권 행사란, 해당 권리를 행사한다고 명확하게 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

묵시적 갱신이란 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 임대차 기간 연장되는 것으로 보는 제도입니다.

 

Q5 계약이 묵시적으로 갱신된 경우,  이후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

네, 묵시적갱신과 계약갱신요구권은 별개이기 때문에 가능합니다.

계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

Q6 계약갱신요구권을 행사하면 어떤 효과가 있습니까?

계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증가 시키거나 시장상황에 맞춰 감소 계약이 가능합니다.

 

Q7 이전에 이미 4년 이상을 거주한 임차인이라도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

4년 이상을 이미 거주한 경우라 하더라도 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니라, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라 하더라도 현재의 임대차계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

Q8 임차인이 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받은 경우에도 계약갱신 청구가 가능한가요?

보증금의 일부를 돌려받았다고 하더라고 임차인이 보증금의 전부를 반환받기 전에 임차인의 지위를 유지하고 있다면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 청구 가능합니다.

※ 주택임대차보호법 제4조에 의하면 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.

 

Q9 임대인이 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우에도 계약갱신요구를 할 수 있나요?

가능합니다.

 

Q10 임대인이 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신하였더라도, 임차인은 5% 임대로 증액상한을 적용하여 계약갱신요구를 할 수 있나요?

가능합니다.

다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

사례) 임차인 甲과 임대인 乙이 `22.9월~`24.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, `24.6월에 상호간 합의로 `24.9월~`26.9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 5% 증액 후,

임차인 甲은 `24.7월(계약종료 2개월전까지)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정하거나,

5% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 `26.7월(계약종료 2개월전까지)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능

 

Q11 계약갱신청구권 행사 후 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

그렇지 않습니다.

임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나면 효력이 발생합니다.

※ 묵시적갱신의 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야합니다.

※ 임대인의 경우, 묵시적갱신이나 계약갱신청구권을 통한 계약의 연장의 경우라 하더라도 계약해지의 통보가 불가능합니다.

 

Q12 계약갱신요구권 행사에 별도의 서식이나 방식이 존재하나요?

계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한을 두고 있지 않습니다.

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하나, 분쟁발생을 예방을 위해서 내용증명, 우편, 문자메시지 캡쳐 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

 

Q13 임차인은 계약갱신요구권을 행사 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나요?

묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보며, 변경 없는 임대차의 연장이므로 임대차계약서를 새로 작성하지 않아도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

만일, 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 이를 명시하여 증거서류를 작성해두는 것은 분쟁예방을 위해 좋습니다.

 

 

출처 : 부동산대책 정보사이트 정책풀이집