전월세 보증금을 지키기 위한 체크리스트 (임대차계약 체결전)

FED에서 통화긴축을 결정한 이후 꾸준히 금융을 포함해 경기상황이 좋지 않아 실물자산에도 한파가 불고 있습니다.

 

예상치 못한 금융악화로 인해 보증금을 제때 회수하지 못하는 사례가 빈번히 발생하고 있는데, 보증금 회수불능을 최대한 예방하기위한 사전 체크리스트에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

전세계약 전의 필수 확인사항

 

전세 계약을 체결하기 전에는 다음 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

• 적법한 공인중개사인지 여부 확인

당사자 직접 거래가 아닌 경우를 제외하고는, 등록된 공인중개사를 통해서 계약하는 것이 안전합니다.

이때에는 중개사무소 개설등록증 및 사업자등록증을 통해 합법적으로 중개업무를 할수 있는 업체인지 여부를 확인하여야 합니다.

적법한 공인중개사인지 여부를 디지털 트윈국토 사이트인 브이월드 (vworld.kr) 를 통해 확인할 수 있습니다.

 

참고로 한 지역에서 오래 중개업을 해온 경력 있는 중개사는 관련법류 지식 뿐만 아니라, 해당 지역시장에 대한 정보가 풍부할 확률이 높습니다.

 

거래대상물건에 대한 상세한 정보를 제공하는 중개사를 찾는 것은 발품에 달려있음을 인식하여야 합니다. 

 

• 임장 및 무허가·불법 건축물 여부 확인

불법건축물이란 건축물대장과 현황이 다른 것을 말하며, 무허가·불법 건축물은 시세보다 저렴한 가격에 거래되는 경우가 많지만, 임대차 계약이 무효로 될 수 있고, 금융기관에서의 대출이 불가하며, 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 따라서 계약 체결 전에 반드시 임장을 통해 무허가·불법 건축물 여부를 확인해야 합니다.

무허가·불법 건축물은 건축물대장을 통해 확인할 수 있습니다.

 

 

• 적정 시세 확인

전세 보증금은 해당 지역의 시세를 기준으로 책정해야 합니다. 시세보다 높은 가격으로 계약을 체결할 경우, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 높아집니다.

 

만일 해당 건물이 경매에 부쳐질 경우 수차례의 유찰로 인해 실제 회수할 수 있는 금액이 낮아질 수 있습니다. 

 

이때에는 전세권을 설정한 경우와 임차권설정을 한 경우에 따라서 낙찰자에게 대항할 수 있는지 여부가 구분되어 집니다.

 

전세권을 설정한 경우는 임의 경매를 통해 전세권자가 경매신청이 가능하다는 장점이 있지만 경락대금으로 보증금이 전액 회수 되지 않더라도 낙찰자에게 잔금에 대해 요구할 수 있는 권리가 없습니다. 

 

그러나 임차권만 설정한 경우라면 임의경매를 통해 경매신청은 못하더라도  임대차보호법에 의해 낙찰자에게 인수되므로 당장  경락대금에서 보증금을 회수하지 못하더라도  보증금 전액회수에는 어려움이 없다는 장점은 있습니다.

 

• 선순위 권리관계 확인

임대인의 보증금보다 선순위로 가처분, 가등기, 경매개시결정, 압류, 가압류, 근저당, 저당권, 전세권 등의 권리가 설정된 경우, 전세 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 따라서 계약 체결 전에 등기부등본을 발급받아 선순위 권리관계를 확인해야 합니다.

 

보증금이 일정금액 이하인 경우를 소액임차인이라고 하는데, 아래와 같이 규정되어 있습니다.

◇ 소액임차인의 범위

 

구분기준	금액
서울특별시	1억6천500만원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억원4천500만원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8천500만원 이하
그 밖의 지역	7천500만원 이하

 

최우선변제권이란 소액임차인이면서, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기(경매개시결정등기) 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

임차인이 임대차를 시작한 직후가 아니더라도 경매개시결정등기전에만 대항력을 확보하면 됩니다.

 

 

*참고 : 대항력이란 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마친 경우 익일 0시에 발생합니다.

 

◇ 소액임차인의 우선변제 금액

 

☞ 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액이며, 실제 변제금액은 기준에 따라 확인하여야 합니다.

우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 최대 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받을 수 있습니다. 

구분	우선변제금액
서울특별시	최대 5천500만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	최대 4천800만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	최대 2천800만원
그 밖의 지역	최대 2천500만원

소액임차인의 우선변제 상한금액을 정해놓은 이유는 후순위 채권자들에게도 2분의 1에 대한 채권을 보장하기 위함입니다.

 

적용예1)  가령 서울특별시를 예를 들면 소액임차인은 1억6500만원이하이면 해당되며 이 경우 5천500만원까지 타권리에 대해 최우선변제를 받을 수 있다는 의미입니다.

 

적용예2) 서울특별시에서 보증금이 1억7000만원인 경우 1억6500만원까지 소액임차인으로 보장받는것이 아니라, 최우선변제권에 해당되지 않아, 우선변제권이나 기타 일반채권으로 변제를 받아야 합니다.