전월세 보증금을 지키기 위한 체크리스트 (임대차계약 체결시)

전세 계약 체결 시

전세 계약을 체결할 때에는 다음 사항을 주의해야 합니다.

 

• 임대인의 세금 체납여부 확인

임대인이 세금을 체납하고 있다고 하더라도 등기부등본상에 표기 되지 않는 경우도 있습니다. 이런 경우 압류로 인한 경매개시 시 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 따라서 계약 체결 전에 임대인의 세금 체납여부를 확인해야 합니다.

 

임대차계약시 임대인의 세금체납 여부를 확인할 수 있는 서류로 '국세 및 지방세 완납증명서'가 있습니다.

아무리 등기부상 깨끗한 집을 계약해도 체납 세금이 있는 경우 공매로 매각될 수 있으며, 확정일자와 국세의 법정기일(일반적으로 교부청구일)을 비교해서 확정일자가 후순위인 경우 임차인의 보증금보다 체납 세금이 우선변제 될 수 있습니다.

 

23년 4월부터 임차인 재산보호를 위해 주택·상가 건물의 임대차계약 전 또는 임대차계약일까지 세무서 민원실에 방문하여 열람 신청하면 임대인 동의 없이 임대인의 미납국세를 열람할 수 있습니다.

 

홈택스를 통한 미납국세 열람신청도 가능합니다. 

홈택스 메뉴에 따라 세무서를 선택하여 미납국세 열람을 신청하고, 열람 안내 문자를 받으면 신청 세무서에 방문하여 미납국세를 열람하면 됩니다.

 

단, 임차예정인 본인만 가능하며, 가족 등 대리인이 열람하려면 세무서를 방문하여야 합니다.

①홈택스 로그인 → ②신청/제출 메뉴 → ③주요세무서류신청바로가기 → ④미납국세등 열람신청 선택 → ⑤신청 화면(신청서 작성 후 파일 변환하여 제출)

 

임대인의 미납국세 내역은 열람만 가능하며 내역서 발급, 복사, 사진 촬영은 불가합니다.

임대인 동의 없이 미납국세를 열람한 경우 그 열람 사실을 임대인에게 통지하고 있습니다.

 

• 집주인 진위 확인

계약당사자가 임대인 본인인지 확인합니다.

대리인과의 계약인 경우 위임장, 임대인의 신분증사본, 인감증명서, 대리인의 신분등을 꼼꼼히 확인하며, 보증금을 입금할 때에도 임대인명의의 계좌로만 송금해야 하며 다른 통장으로 입금을 요구할 때에는 주의 해야 합니다. 

대리인과의 계약에서 의심이 되는 경우,  대인 본인과의 전화(영상전화)를 통해 대리인에게 위임한 사실이 있는지 여부까지 확인하면 좋습니다. 

만일, 등기부등본상의 소유주와 실소유주가 다른 경우에는 실소유주와 계약을 해야한다고 민법에서 규정하고 있으니 참조하시기 바랍니다.

대한민국에서는 등기필정보(등기부등본)의 공신력이 없으므로 상시 주의 하여야 합니다.

등기부등본의 공신력이 없다는 말의 의미는 등기부등본을 믿고 거래하였다고 하더라도 법으로는 진성성을 인정하지 않는다는 것입니다.

 

주민등록증 위조 확인방법

 

1) 전화(ARS)

국번없이 '1382'로 전화 후 안내멘트에 따라 주민등록번호와 발급일자를 입력하면 됩니다.

안내멘트에서 '입력하신 000님의 주민등록번호와 발급일자는 등록된 내용과 일치합니다'라고 나오면 됩니다.

 

2) '정부24' 홈페이지 확인

'정부24' 홈페이지에서 메인화면에서 <서비스> 클릭 - <사실/진위확인> 클릭 - <주민등록증발급상황조회> 클릭 - 조회하고자 하는 사람의 이름과 주민등록번호 입력하여 확인

 

3) 운전면허증 위조 확인

도로교통공단 안전운전 통합민원 - <면허발급 안내> 클릭 - 맨 아래 <운전면허 정보조회> 클릭 - 빈칸 입력하고 <다음> 클릭 하여 확인

 

4) 대리인의 신분증 확인 또한 위와 동일하게 확인합니다.

 

대리인 계약시

당사자 본인과 직접계약을 해야하는 것이 좋지만, 당사자가 외국이나 지방에 나가 있는 경우 가족이나 지인 등 대리인이 대신 계약을 체결하는 경우가 있습니다.

이 경우 대리인 계약시 필요서류를 확인해야 합니다.

 

* 위임의 목적이 명기된 위임장 원본

   ⓐ 위임받은 자의 인적사항(성명, 주민등록번호, 주소, 위임사유, 관계)

   ⓑ 위임인의 인감도장 날인

   ⓒ 부동산의 표시(위임한 토지, 건물 등)

   ⓓ 위임사항 (위임 내용, 권한, 금액) 이 구체적으로 명시되어야 합니다.

* 위임자 신분증 사본

* 위임자 인감증명서(위임인이 발급한 것)

* 대리인(계약자) 신분증

* 대리인(계약자) 도장

 

• 전세보증보험 가입 여부 확인

전세보증보험이란 임대차계약이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우를 대비하여 보험을 통해 임차인에게 보증금을 먼저 지급해주는 서비스 입니다. 

대표적으로 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 제공하고 있습니다. 

전세보증보험은 입주를 완료한 상태에서 가입이 가능하기 때문에, 계약을 체결하는 중이라면 미리 전세보증보험 가입이 가능하지 여부를 확인할 수 있습니다. 

전세보증보험은 전세계약기간의 2분의 1의 기간이 경과하기 전에만 가입가능하므로 시기를 놓치지 않도록 주의 하여야 합니다.

 

• 다가구 선순위 보증금 확인

다가구주택은 집이 경매로 넘어가게 됐을 떄 건물 전체 호수의 보증금들이 우선순위를 다투게 될 수도 있습니다.

다가구 선순위 보증금 확인은 임대차정보제공내역서, 전입세대 열람내역을 통해 확인 할 수 있습니다.

임대차정보제공내역서에서의 계약내용에 있는 '보증금액'을 반드시 확인하여야 합니다.

선순위 보증금 내역은 인터넷으로 발급할 경우, 모든 호수의 보증금이 나오지 않기 때문에 꼭 오프라인으로 신청해야 합니다. 

임대차정보제공내역서와, 전입세대 열람내역은 관할주민센터에서 확인가능합니다.

 

대항력, 확정일자를 통해 권리를 분석하여 보증금의 적정범위를 유추할 수 있습니다.

 

혹여라도 있을 위험에 대비하기 위해서 '선순위 총 보증금은 계약서를 작성할 때 고지하며, 사실과 다를 경우 계약금 반환 및 계약을 무효로 한다' 는 특약사항을 적어 가계약시부터 확실히 해두는 것이 좋습니다.

 

임대차계약 전 주민센터에서 임대차정보제공내역서(확정일자 현황), 전입세대 열람내역을 신청하기 위한 필요서류는 다음과 같습니다.

 

1) 임대인 동의서

2) 임대인 인감증명서

3) 임대인 신분증 사본

4) 임대차계약을 하려는 자의 신분증

 

임대차계약 이후 전입세대 열람원을 발급받으려는 경우

신분증과 임대차계약서를 가지고 주민센터에 방문하면 됩니다.

 

• 임대인 명의계좌로 송금

계약금과 잔금은 임대인 명의의 계좌로 송금해야 하며, 다른 통장으로 입금을 요구할 경우, 주의 하여야 합니다. 

또한 이체가 완료되었다면 영수증을 필수로 요구해야 합니다.

 

• 임대차 계약 신고

임대차 계약 체결 후에는 임대차계약이 체결된 후 30일 이내에 임대차 계약을 신고해야 합니다. 

임대차 계약의 신고는 임대인과 임차인들이 각각 하여야 하며, 부동산거래관리시스템에 접수 하면 됩니다.