부동산 중개수수료 계산방식

이번에는 부동산 중개보수(중개수수료)에 대해 알아보겠습니다.

 

1) 중개보수는 「공인중개사법 시행규칙」제20조제1항,제4항 에 따라 거래금액이 상한금액을 초과하지 않도록 하여야 합니다. 만일 중개금액이 법에서 정한 한도를 초과한 경우, 초과한 금액은 무효가 됩니다.

 

중개보수 기본적인 산정방법은 

우선, 중개를 하는 물건이 주택인지 주택외인지 구분한 후,

      그 각각에 대하여 매매, 교환, 임대차, 분양권 거래인지에 따라 세부 구분합니다. 

 

물건이 주택에 해당하는 경우에 대해서 알아보겠습니다. (매매, 교환, 임대차, 분양권)

주택(부속토지포함)의 중개보수에 적용되는 요율은 국토교통부에서 정하는 범위 안에서 시,도 조례로 정하므로 각 시·도 의 조례를 참고하시기 바랍니다.

참고 : 한국공인중개사협회 사이트 - 정보마당 - 중개보수 요율표 - 시·도별 중개보수 요율 에서 확인 가능합니다.

 

ⓐ 매매의 경우, 거래가액(매매대금) X 요율 = 중개보수

 

ⓑ 교환의 경우, 둘 중 고가 부동산의 가액 X 요율 = 중개보수

 

ⓒ 임대차의 경우, [보증금 + (월세액 X 100) = 산출액 이며 계산된 산출액이 5천만원 이상인지, 5천만원 미만인지 여부에 따라 아래와 같이 적용합니다.

 

   ① 산출액이 5천만원 이상인 경우 위 계산방식을 이용하여 요율을 적용합니다.

        [보증금 + (월세액 X 100) = 산출액  X 요율  = 중개보수

   ② 산출액이 5천만원 미만인 경우 [보증금 + (월세액 X 70) = 산출액 X 요율 = 중개보수 

 

ⓓ 분양권의 경우, 실지불금액[매도인 총 수수대금(기 계약금 + 기 납입금 + 프리미엄)] X 요율 = 산출액 입니다. 

주의할 점은 총분양대금과 프리미엄을 합산한 금액으로 거래가액을 산정하여서는 안됩니다.

 

물건이 주택 외에 해당하는 경우는 아래와 같습니다.

ⓐ 전용면적이 85제곱미터 이하이고, 상하수도시설이 갖추어진 전용 입식부엌과 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 주거용 오피스텔인 경우

   ① 매매, 교환 : 거래대금의 0.5% 이내

   ② 임대차 : 거래대금의 0.4% 이내

ⓑ 그외 0.9% 이내

 

주택 외(토지, 오피스텔, 공장 등)의 중개보수에 적용되는 요율은 국토교통부령에 따라 최대 0.9%를 넘지 않도록 정하여야 합니다.

 

2) 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정이 있다면 그 약정한 날 지급하면 될 것이며, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날(잔금지급일)로 합니다.

「공인중개사법 시행령」제27조의2

 

3) 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자 간의 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어진 경우에는 매매에 대한 보수만을 받을 수 있습니다.

 

4) 복합건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 주택에 대한 중개보수를 받아야 합니다.

 

5) 중개대상물 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개사무소 소재지 관할 시·도 조례에 따라 중개보수를 받아야 합니다.

 

5) 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효, 취소 또는 해제가 된 경우에는 중개보수 청구권은 소멸되어, 중개보수를 청구할 수 없으며, 이미 받은 것은 반환하여야 합니다.

 

6) 개업공인중개사의 고의 또는 과실이 아니라, 거래당사자의 고의 또는 과실에 의하여 계약이 무효,취소 또는 해제된 경우에는 개업공인중개사의 중개보수청구권에는 영향이 없습니다. 그러므로 여전히 중개보수를 청구할 수 있으며, 이미 받은 것은 반환할 필요가 없습니다.

 

7) 개업공인중개사는 거래계약의 성사와는 상관없이 별도의 여러가지 비용을 청구할 수 있으며, 이를 실비청구권이라고 합니다.

 

ⓐ 실비의 범위는 아래만으로 규정하고 있으며, 이러한 비용 이외의 어떠한 비용도 실비명목으로 받아 그 한도를 초과하게 되면 초과한 비용은 무효가 됩니다.

   ① 중개대상물의 권리관계 등의 확인을 위하여 소요되는 비용

   ② 계약금 등의 반환채무이행의 보장에 소요되는 비용

 

ⓑ 실비의 한도 또한 시·도 조례에 따릅니다.

 

8) 부동산 중개보수는 부가가치세가 포함되어 있지 않으며, 일반과세자, 간이과세자, 면세자, 개인을 구분하여 세금계산서 , 소득원천징수 또는 현금영수증을 발행하셔야 합니다. 

 

ⓐ 일반과세자(매도) 와 일반과세자(매수)인 경우에는 세금계산서를 발행합니다.

ⓑ 일반과세자(매도) 와 세금계산서를 발행하는 간이과세자인 경우에도 세금계산서를 발행합니다.

ⓒ 일반과세자(매도) 와 세금계산서를 발행하지 않는 간이과세자(매수)인 경우에는 매도자가 매수자로부터 부가가치세를 받고자 해도 간이과세자인 매수자가 세금계산서를 발행할 수 없는 상황이 발생합니다. 이런 경우에는 세법상으로도 쌍방간의 협의 외에는 방법이 없습니다.  

ⓓ 일반과세자(매도) 와 개인인 경우에는 개인이 부가가치세를 별도 납부하여 세금계산서를 발행합니다.

 

개인인 경우, 부가가치세(10%)를 부담해야 하는 이유는, 부가가치세란 최종소비자에게 부과하는 세금이기 때문입니다. 

 

부가가치세 처리에 관한 내용은 세무전문가를 통해 전문적인 상담을 받으실 수 있습니다.