'재개발 사업 투자' 기본은 알고서 도전해야 합니다.

일반적인 매매계약은 등기부등본 등의 공적장부와 임장을 통해 투자의사를 결정하는 반면, 재개발의 경우에는 투자하려는 물건의 상태와 정비구역지정단계에서의 권리산정기준일 전후의 물권변동사항등을 체크해야 하며, 이후 사업의 각 단계마다 발생할 수 있는 리스크에 대비해야 하고, 장기적인 투자임을 감안해 오랜기간 지속적으로 관리해 나가야한다는 점에서 투자자 스스로 알고 있어야 할 점이 많기 때문에, 진입장벽이 결코 낮지 않은 고도의 투자전략이 필요합니다.

 

그러므로 이러한 재개발 지역에 대한 투자는 수익성이 높은 대신, 사업이 도중에 멈추거나 조합원들간의 분쟁으로 인해 지연되는 등,  투자 대상지역 사업 진행 상황과 리스크를 정확히 파악하지 않으면, 투자한 금액을 날리거나 원하는 수익이 나오지 않는 등의 위험이 있기 때문에 재개발과 관련된 사업절차의 이해도나 준비가 전혀없이 무턱대고 뛰어들다가는 큰 손실을 입을 수 있으므로 반드시 해당 사업에서 발생하는 위험에 대비해야 손실을 막을 수 있습니다.

 

재개발지역에 대한 투자를 하기 위해서는 기본적으로는 

1. 도시정비법상의 기본용어를 이해할 줄 알아야 하고 

2. 도시정비법상 재개발 절차를 알아야 하고

3. 재개발 절차에서 투자하는 물건의 선택의 기준을 어느정도 스스로 정해 두어야 합니다.

 

도시정비법상 재개발 기본용어

1. 건폐율 : 전체 사업부지에서 건물이 차지하고 있는 바닥의 면적을 말합니다.

 

2. 용적률 : 전체 대지면적에 대한 건축물의 바닥면적을 합친 면적을 말합니다.

 

3. 대지지분 : 전체 사업부지에서 토지등소유자가 소유하고 있는 토지의 면적을 말합니다.

    (토지등소유자란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물 또는 그 지상권자를 말합니다.)

    토지등소유자는 가장 넓은 개념이며, 토지등소유자 중 조합원이 선정되고, 그 조합원중에 분양대상이 정해집니다.

    참고로, 지상권자는 조합원이 되어 의사결정에 참여할 수는 있지만, 조합원입주권에 대한 대상자가 되지는 못합니다.

 

4. 종전자산평가 : 사업시행인가 후 종전에 가지고 있던 기존자산의 가치를 평가(감정평가)하는 것을 말합니다.

 

5. 비례율 : 재개발 사업완료 후의 부동산의 가치상승비율을 말합니다.

    재개발 투자수익률 평가기준이며 일반적으로 비례율이 높으면 좋습니다만 높다고 무조건 좋은건 아닙니다.

    비례율이란 미래가치상승분에 대한 종전자산평가액이므로 비례율이 높다는것은 종전자산이 그만큼 평가액이 낮다는 것을 의미하므로 비례율이 평균적이지 않고 크다는것은 청산대상이 되는 자산을 갖고 있다고 볼수도 있습니다.

 

6. 권리가액 : 감정평가액에 비례율을 곱하여 산정합니다.

 

7. 분담금 : 조합원이 입주권을 받기위해 최종적으로 납부해야 하는 금액으로 조합원분양가에서 권리가액을 공제하여 산정합니다.

 

8. 과소필지 : 조합원입주권을 받기 위해 보유하고 있어야 하는 최소단위의 토지면적에 미달되는 토지를 말합니다.

 

재개발지역 투자하기 전 1차적으로 확인해야할 사항은 다음의 과정(조합원분담금까지의 과정)입니다.

조합원분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

권리가액 = 종전자산의 감정평가금액 X 비례율

비례율 = 종전부동산의 가치상승비율

종전자산평가 = 감정평가액

 

위 과정을 개략적으로 분석한 후 투자할지 여부를 분석하셔야 합니다.

 

이때, 투자결정 전에는 아래의 사항에 대해 주의하셔야 합니다.

1. 과소필지(서울지역 기준 90제곱미터)가 아니어야 합니다.

    과소필지의 경우에는 입주권을 받지 못하고 현금청산대상이 됩니다.

 

2. 노후건축물인 경우 관리처분계획인가시까지 건물의 구조와 형태를 온전히 유지하고 있어야 합니다.

    노후건축물인 경우에 건물이 멸실되거나 하면 관리처분시 감정평가액을 인정받지 못해 현금청산 대상이 됩니다.

 

3. 정비구역으로 지정된 이후에는 토지ㆍ건물의 분할, 지분쪼개기등을 하지 않아야 합니다.

    권리산정기준일을 기준으로 이전에 분할되는 경우에는 그 권리를 인정해주지만, 이후에 분할되거나 지분쪼개기가 발생하면 도시정비법에서 지정한 대로 현금청산되어 조합원입주권 대상에서 제외됩니다.

 

4. 공동소유물권인 경우 지분을 구매하여서는 안됩니다.

     주택을 1인이 소유하지 않고 공동소유, 지분으로 되어 있는경우, 조합원입주권 또한 1/n 으로 되므로 온전한 권리행사를 할수 없게됩니다. 그러므로 이러한 경우 주의 하여야 합니다.

 

5. 무허가건축물인 경우 무허가건축물대장에 기재되어 있는지 반드시 확인하고, 관리처분계획기준일까지 그 건물이 온전히 보존되어야 합니다. 무허가건축물이 모두 입주권 대상이 되지 않습니다.

 

무허가건축물이란 주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함하며,  

"특정무허가건축물"이란 건설교통부령 제344호 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」부칙 제5조에 따른 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등을 말한다.<개정 2008.09.30, 2009.07.30, 2011.5.26>( 서울·경기·인천의 경우)

 

따라서 무허가건축물인 경우, 1989년 1월 24일 이후의 무허가건축물이라면 입주권 대상에 포함되지 않으니 주의 하셔야 합니다.

 

가장 중요한 것은 이러한 중개대상물을 제대로 평가할 수 있는 개업공인중개사를 통해 거래를 하도록 하여야 하며, 물건의 설명등을 공인중개사가 아닌 비전문가가 하거나 하는 경우에는 가능한 거래하지 않는 것이 좋습니다.

 

 

 

오늘은 재개발 지역에서 사용되는 용어와, 투자전에 주의해야 할 사항에 대해 알아 보았습니다.