공인중개사/부동산권리분석사/MCP/OCJP/토목기사 공인중개사/부동산권리분석사/MCP/OCJP/토목기사

부동산 매매대상물의 기본확인 조사사항이란 물건 그 자체의 소재지, 면적, 경계, 지형, 지세, 구조, 용도, 방향 등의 물건의 표시 및 물건의 사실관계를 말합니다. 이를 확인하는 것은 부동산 매매의 기본이며 반드시 확인해 두는것이 부동산 거래의 필수라해도 과언이 아닐 것입니다. 기본적인 확인사항을 확인하기 위해서는 우선 부동산 공부(공적장부)를 통해 필요한 자료를 검증하고나서 현장답사를 통해 공부상 내용과 실제가 일치하는지의 여부를 확인해 보는것이 좋습니다. 왜냐하면 공부상에서는 확인이 불가능한 토질, 도로상황은 현장답사를 통해서만 가능하기 때문입니다. 공인중개사 사무실에서도 확인설명서를 통해 확인해주고 있기는 하나, 부동산을 매수하는 입장에서 직접 눈으로 확인하는 것이 좋습니다. 공부상의 확인사항 공부..

일반적인 매매계약은 등기부등본 등의 공적장부와 임장을 통해 투자의사를 결정하는 반면, 재개발의 경우에는 투자하려는 물건의 상태와 정비구역지정단계에서의 권리산정기준일 전후의 물권변동사항등을 체크해야 하며, 이후 사업의 각 단계마다 발생할 수 있는 리스크에 대비해야 하고, 장기적인 투자임을 감안해 오랜기간 지속적으로 관리해 나가야한다는 점에서 투자자 스스로 알고 있어야 할 점이 많기 때문에, 진입장벽이 결코 낮지 않은 고도의 투자전략이 필요합니다. 그러므로 이러한 재개발 지역에 대한 투자는 수익성이 높은 대신, 사업이 도중에 멈추거나 조합원들간의 분쟁으로 인해 지연되는 등, 투자 대상지역 사업 진행 상황과 리스크를 정확히 파악하지 않으면, 투자한 금액을 날리거나 원하는 수익이 나오지 않는 등의 위험이 있기 ..

2024년 기준 주택담보대출을 요약하면 아래와 같습니다. '생애첫주택자금대출'이란 따로 존재하는 것이 아니라 디딤돌대출, 보금자리론, 일반은행 대출시 금리,한도,소득요건등에서 생애최초 우대조건이 적용되는 것이니 참고하시고 읽으시면 됩니다. 2024년 2월부터는 주택담보대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되어 대출받을 수 있는 총금액이 줄어들게 됩니다. 금융위원회와 금융감독원은 전 금융권의 변동금리·혼합형·주기형 대출에 대해 스트레스 DSR 제도를 순차 시행한다고 지난해 27일 밝혔습니다. 스트레스 DSR란 대출을 실행할 때 향후 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려해 DSR 산정 시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도입니다. 주택담보대출의 지원감소로 대출한..

2024년부터 혼인,출산시 증여세 공제한도 세법 개정안 2024년부터 결혼이나 출산을 하는 자녀에게 양가가 최대 3억원까지 세금없이 증여할 수 있게 됩니다. 이는 국회가 2023년 12월 21일 본회의를 통과시킨 '2024년 세법 개정안'에 포함된 내용입니다. 혼인 자녀 증여세 공제 기존에는 부모나 조부모가 자녀에게 10년간 5,000만원 한도내에서 비과세로 증여할 수 있었습니다. 하지만 개정안이 시행되면서 자녀가 결혼하는 경우 1억원이 추가 공제됩니다. 혼인신고일을 기준으로 전·후 각 2년(총 4년)이내에 부모나 조부모로부터 재산을 증여받는 경우 기본공제금액인 5천만원(10년간)에, 추가로 1억원을 공제를 받아 총 1억5000만원 증여 재산에 대해 세금을 내지 않을 수 있다는 뜻입니다. 따라서 신혼부부..

이번에는 부동산 중개보수(중개수수료)에 대해 알아보겠습니다. 1) 중개보수는 「공인중개사법 시행규칙」제20조제1항,제4항 에 따라 거래금액이 상한금액을 초과하지 않도록 하여야 합니다. 만일 중개금액이 법에서 정한 한도를 초과한 경우, 초과한 금액은 무효가 됩니다. 중개보수 기본적인 산정방법은 우선, 중개를 하는 물건이 주택인지 주택외인지 구분한 후, 그 각각에 대하여 매매, 교환, 임대차, 분양권 거래인지에 따라 세부 구분합니다. 물건이 주택에 해당하는 경우에 대해서 알아보겠습니다. (매매, 교환, 임대차, 분양권) 주택(부속토지포함)의 중개보수에 적용되는 요율은 국토교통부에서 정하는 범위 안에서 시,도 조례로 정하므로 각 시·도 의 조례를 참고하시기 바랍니다. 참고 : 한국공인중개사협회 사이트 - 정보..

전세 계약 체결 후 입주 전에는 아래의 사항을 체크 하여야 합니다. 등기부등본 재확인 갑구의 확인 사항 가처분, 가등기, 경매개시결정, 가압류, 압류 등은 임차인의 보증금을 돌려받지 못하는 위험요소가 될 수 있습니다. 그러므로 잔금을 송금하기 전 직접 재확인 후 계약을 마무리 해야 합니다. 을구의 확인 사항 저당권, 근저당권, 전세권은 임차인의 보증금을 돌려받지 못하는 위험요소가 될수 있으므로 이 또한 잔금송금 전 재확인 하여야 합니다. 저당권 등의 등기말소약정이 있는 경우 임차인의 전세대출과 보증보험가입이 가능할 수 있도록 등기말소약정이 있는 경우 잔금을 송금하기 전 실제로 이행이 되었는지 확인해야 합니다. 혹여나 등기를 말소하지 않은 채, 잔금을 먼저 송금하도록 요구하는 경우에는 동시이행의 관계에 있..

전세 계약 체결 시 전세 계약을 체결할 때에는 다음 사항을 주의해야 합니다. 임대인의 세금 체납여부 확인 임대인이 세금을 체납하고 있다고 하더라도 등기부등본상에 표기 되지 않는 경우도 있습니다. 이런 경우 압류로 인한 경매개시 시 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 따라서 계약 체결 전에 임대인의 세금 체납여부를 확인해야 합니다. 임대차계약시 임대인의 세금체납 여부를 확인할 수 있는 서류로 '국세 및 지방세 완납증명서'가 있습니다. 아무리 등기부상 깨끗한 집을 계약해도 체납 세금이 있는 경우 공매로 매각될 수 있으며, 확정일자와 국세의 법정기일(일반적으로 교부청구일)을 비교해서 확정일자가 후순위인 경우 임차인의 보증금보다 체납 세금이 우선변제 될 수 있습니다. 23년 4월부터 임차인 재산보호를 위해 ..

FED에서 통화긴축을 결정한 이후 꾸준히 금융을 포함해 경기상황이 좋지 않아 실물자산에도 한파가 불고 있습니다. 예상치 못한 금융악화로 인해 보증금을 제때 회수하지 못하는 사례가 빈번히 발생하고 있는데, 보증금 회수불능을 최대한 예방하기위한 사전 체크리스트에 대해 알아보도록 하겠습니다. 전세계약 전의 필수 확인사항 전세 계약을 체결하기 전에는 다음 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 적법한 공인중개사인지 여부 확인 당사자 직접 거래가 아닌 경우를 제외하고는, 등록된 공인중개사를 통해서 계약하는 것이 안전합니다. 이때에는 중개사무소 개설등록증 및 사업자등록증을 통해 합법적으로 중개업무를 할수 있는 업체인지 여부를 확인하여야 합니다. 적법한 공인중개사인지 여부를 디지털 트윈국토 사이트인 브이월드 (vworld...